L’impact de la crise sanitaire sur l’immobilier des villes moyennes

Publié dans 5/07/2021 par Claire Deschamps

D’une manière générale, la pandémie de covid-19 et ses deux confinements ont porté un sérieux coup à pratiquement tous les secteurs de l’économie, y compris l’immobilier. Si pour la première fois de son histoire, le marché immobilier français a franchi le cap du million de ventes (1 059 000) en 2019, notamment du fait des taux immobiliers historiquement bas qui ont permis aux acquéreurs de supporter la hausse des prix, l’apparition de la pandémie en 2020 a sensiblement changé la donne. « Sensiblement », parce que malgré les deux confinements qui se sont succédé la même année, selon le bilan du marché immobilier ayant été publié par les Notaires de France, le marché a tout de même fait preuve d’une belle résilience. La crise n’a pas provoqué un effondrement drastique des transactions, mais plutôt une légère contraction sur le volume de ventes qui était à son niveau record en 2019. D’après les notaires, la France a enregistré 980 000 transactions en 2020, un niveau finalement pas si éloigné du record de l’année précédente et qui s’avère effectivement remarquable au vu des circonstances exceptionnelles qu’a traversé le pays.

Le marché doit tout particulièrement cette résilience, d’une part à la pierre qui demeure une valeur refuge et au marché de l’ancien qui est parvenu à résister aux effets des deux confinements. Le nombre de transactions effectuées dans l’ancien au cours des 12 derniers mois n’accuse qu’une légère chute de -5%, contre -25% dans le neuf. Ce sont les conditions de crédit qui demeurent jusqu’à aujourd’hui incitatives qui se trouvent en grande partie à l’origine de cette relative bonne tenue de l’ancien. D’autre part, l’immobilier français a résisté aux deux confinements successifs du fait de l’attrait des ménages urbains pour les communes de plus petite taille et rurales. Craintes d’éventuels reconfinements, télétravail, envie d’espace ainsi que de verdure et d’un cadre de vie tranquille, besoin de s’éloigner du bureau… près d’un quart des actifs des grandes agglomérations désireraient déménager dans les villes à taille humaine. Ce sont en effet ces nouvelles envies immobilières qui ont beaucoup dynamisé le marché immobilier dans ces communes, avant et même après les confinements.

S’établir dans les villes moyennes pour mieux vivre : la tentation de l’après-confinement

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Après les grèves à répétition, la pandémie de covid-19 et ses deux confinements ont effectivement été la goutte de trop pour de nombreux urbains, de plus en plus nombreux à vouloir quitter les grandes métropoles au profit d’une vie aussi paisible que sereine dans une ville à taille humaine, dynamique, pas très loin de la ville et où il fait bon à vivre. Pendant les confinements, ils sont nombreux à s’être éloignés des grandes villes, et cela s’est même poursuivi après le déconfinement. Le résultat ? Le marché immobilier des villes moyennes a résisté à la crise et repart actuellement sur une excellente dynamique. Celui des grandes métropoles, de leur côté, est davantage impacté, alors que depuis des années, il était en constante progression au détriment des villes de plus petite taille.

Les grandes villes ont beau être économiquement et culturellement attractives, mais entre le prix de l’immobilier qui reste orienté à la hausse, le triptyque « métro-boulot-dodo », la densité de la population, le coût de la vie qui ne cesse de grimper, l’incivilité… il n’est pas surprenant si les citadins préfèrent louer ou acheter un appartement neuf ou ancien bien plus spacieux dans un endroit où chant des oiseaux, verdure, calme, sécurité et propreté se côtoient. Qui plus est, confinés deux fois chez eux, ils ont très vite pris conscience du petit espace dans lequel ils passent leur quotidien. La plupart d’entre eux n’ont même pas accès à l’extérieur et s’étouffent à force d’être contraints de rester à la maison. Force est donc de constater que les confinements n’ont fait que confirmer leur besoin de s’extraire de leur trépidante et pesante vie citadine pour ainsi se recentrer sur leurs envies et leur propre bien-être, mais surtout pour pouvoir s’offrir plus de m² habitables dans une commune où le prix est toujours relativement bas.

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D’après un sondage réalisé par la plateforme « Paris je te quitte » en mai 2020, 54% des Franciliens interrogés affirmaient être prêt à s’établir le plus tôt possible dans une autre région offrant une meilleure qualité de vie, contre 38% avant l’entrée en vigueur du premier confinement. Cadremploi, de son côté, a aussi mené le sien en aout 2020. Près de 83% des citadins interrogés envisagent une mobilité régionale. Parmi les différentes motivations évoquées, la qualité de vie se place en première position. Par ailleurs, le directeur général de Ma Nouvelle Ville, Luc Moréna, a affirmé qu’au-delà de leur désir de devenir propriétaire de leur logement, les citadins souhaitent plus que tout vivre à la campagne et sont pour cela prêts à parcourir davantage de kilomètres pour se rendre au travail depuis que le télétravail s’est généralisé durant les confinements et qu’une organisation plus hybride était possible.

Tout cela explique pourquoi les grandes villes, plus particulièrement Paris, se vident et perdent de plus en plus leurs habitants depuis que la pandémie de covid-19 a touché la France.

Villes moyennes : le marché immobilier y est très dynamique malgré l’impact de la crise

Selon le récent baromètre publié par les notaires de France, environ 296 160 logements établis dans les 222 villes moyennes étudiées ont trouvé preneur en 2020, soit 12 870 transactions de plus que l’année précédente. Ces communes ont donc enregistré une hausse des transactions de 4,54%, après déjà une augmentation de l’ordre de 8,97% entre 2018 et 2019. Pourtant, comme déjà indiqué plus tôt, le marché immobilier dans sa globalité a baissé sensiblement la même année à l’échelle nationale. Dans certaines villes de moins de 100 000 habitants, le marché s’est révélé incroyablement dynamique. À Sète, par exemple, les ventes ont bondi de 64%. Pau, de son côté, a vu ses transactions doublées entre 2018 et 2020. Cependant, en dépit de tout cela, l’appétence des citadins pour les villes moyennes ont entraîné un déséquilibre très marqué entre l’offre et la demande et donc d’une hausse de prix. Dans ce qui suit, nous allons nous pencher davantage sur le cas des villes moyennes de la Vendée.

Très plébiscitées, les villes de la Vendée ont connu une pénurie de biens en vente

Climat agréablement doux, magnifiques plages de sable fin, spécialités locales savoureuses, foncier accessible, faible taux de chômage, multiples activités qui se destinent à tous les profils, peu de délinquance, art de vivre inégalé, commodités et équipements indispensables à un environnement qualitatif… tous les ingrédients du bonheur se trouvent en Vendée et en font par conséquent l’un des départements les plus plébiscités par ceux qui, suite aux deux confinements qui se sont succédé, aspirent à une vie loin des grandes métropoles. Ce petit département particulièrement agréable est plus précisément établi sur le littoral de la région des Pays de la Loire et est bordé par l’océan Atlantique. Il se scinde en plusieurs territoires (pays régionaux) dont certains sont baignés par la mer et d’autres se trouvent à l’intérieur des terres, entre forêts et bocage.

L’engouement vertigineux des urbains pour les villes moyennes de la Vendée suite au phénomène conjugué des confinements et à la généralisation du télétravail dans bien des secteurs n’est pas sans conséquence. Que ce soit à La Roche-sur-Yon, aux Sables-d’Olonne, aux Challans ou au Montaigu-Vendée, l’offre de biens immobiliers à vendre s’est rapidement raréfiée, ce qui est aussi le cas dans le reste du territoire départemental. Dès qu’un bien en particulier est disponible, les acquéreurs se précipitent à proposer leur offre déjà signée avant même d’en réaliser la visite et sans négociation. Ils ont effectivement peur que ce bien ne leur échappe. À La Roche-sur-Yon plus particulièrement, dès qu’un lotissement se construit, le foncier part quasi immédiatement. Toujours dans la même commune, une maison proposée à un prix alléchant se vend en 21 jours maximum.

Ce déséquilibre entre l’offre et la demande a à son tour entraîné une tension foncière inédite et a donc fait flamber les prix. Selon le rapport annuel de la Chambre des notaires de Vendée, en l’espace de 12 mois, notamment sur l’année 2020, le prix de vente moyen a fait l’objet d’une hausse de 14% aux Sables-d’Olonne, 11% à La Roche-sur-Yon, 10% à Challans, etc. Le même rapport a évoqué qu’à Montaigu, une maison ayant été acquise à 280 000 € il y a deux ans a trouvé preneur à 370 000 €. En moyenne, l’ensemble du territoire vendéen, en 2020, a enregistré une augmentation médiane des prix de 11%.