Rénovation d’appartements : les particularités de Paris

Publié dans 14/05/2021 par Claire Deschamps

Vous souhaitez rénover un appartement à Paris ? S’il est de type haussmannien, vous devrez obligatoirement respecter les spécificités architecturales du bâtiment, en sachant que plus de la moitié des immeubles de la capitale appartiennent à cette catégorie. Rénovation, adaptation ou réhabilitation, quelles sont les particularités de Paris ?

Rénovation à Paris : ce qu’il faut savoir

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Rénovation lourde ou légère : les démarches obligatoires dépendront de la nature et de l’ampleur des travaux. La demande de permis de construire est une obligation pour :

  • la création de surface de plancher de plus de 20m²,
  • le changement de destination des locaux, la modification de la façade ou des structures porteuses,
  • des travaux d’un bâtiment inscrit à l’inventaire supplémentaire des monuments historiques,
  • des travaux d’intérieur visant à la modification du volume ou de la structure d’éléments d’intérêt patrimonial dans les secteurs de Plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV).

Quand le permis de construire n’est pas nécessaire, vous pourrez avoir à déposer une déclaration préalable de travaux dans certains cas. Cela est notamment applicable pour la modification de l’aspect extérieur du bâtiment (fenêtre, couverture, devanture, ravalement, etc.), pour la création d’une surface de plancher entre 5 et 20 m² et pour toute construction de hauteur supérieure à 12 mètres.

Notez que la rénovation de biens anciens, historiques ou appartenant au patrimoine français est soumise à une réglementation bien précise. Pour en savoir plus, nous vous conseillons de vous rapprocher de votre mairie. Faire le choix de passer par une entreprise de rénovation d’appartements vous assurera également d’effectuer des travaux conformes aux réglementations en vigueur. Ils pourront vous aider, qu’il s’agisse d’appartements haussmanniens ou de style contemporain, de lofts, de maisons, de locaux professionnels sur mesure à Paris et en région parisienne.

À titre indicatif, il faut compter entre 100 et 300 euros au m² pour une rénovation partielle ou une adaptation, entre 600 et 1 200 euros au m² pour une rénovation complète et entre 1 200 et 1 600 euros au m² pour une réhabilitation à Paris.

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Rénovation partielle ou globale d’appartements

L’amplitude de votre projet dépendra de la surface que vous souhaitez rénover, que vous souhaitiez refaire votre salle de bain, votre cuisine ou votre appartement dans son intégralité.

Rénovation complète

Si votre bien est vétuste ou que vous souhaitez qu’il soit entièrement à votre image, la rénovation intégrale d’appartement est la meilleure alternative. Elle fait intervenir tous les corps d’état techniques, du gros œuvre à la décoration intérieure, en passant par les finitions. Sol, murs, isolation, plomberie, électricité, climatisation, chauffage, aménagement intérieur et même domotique : autant de travaux à gérer pour une rénovation complète réussie. Ce type de chantier demande de très bonnes capacités de coordination et une solide expérience.

Pour ce type de rénovation, il est fortement recommandé de faire appel à une entreprise spécialisée. Seul un professionnel saura gérer l’ampleur de ces travaux. Après un état des lieux et une analyse de votre projet, votre interlocuteur sera en mesure de vous proposer un plan d’action conforme à vos attentes.

Rénovation partielle

Rénover une partie de votre appartement parisien fait généralement intervenir plusieurs corps de métier. Vous devrez ainsi prévoir des travaux de démolition, de reconstruction, de plomberie, d’électricité et de décoration, mais également d’isolation.

Rénovation d’appartements haussmanniens

Difficile de parler d’appartements parisiens sans mentionner ce style architectural. Véritable symbole de la capitale, l’immeuble haussmannien est un élément représentatif fort des transformations subies par la ville pendant le Second Empire.

Le paysage immobilier de Paris intramuros est composé d’immeubles haussmanniens à 60%. Tous les arrondissements en comportent, mais ils sont particulièrement nombreux dans les quartiers nantis du nord-ouest de la ville. Étoile, les Champs-Élysées, Saint-Lazare, Europe, Rochechouart, Ternes, Porte Maillot et Monceau en concentrent une très grande partie. Ils sont également fortement présents sur la rive gauche, dans certains quartiers des 5ème, 6ème et 7ème arrondissements de Paris.

Ce type de bien présente des particularités qui font tout leur charme : de belles hauteurs sous plafond (surtout au 2ème étage, l’ancien niveau « noble »), des prestations intérieures de qualité et une façade en pierre de taille facilement reconnaissable. Les immeubles haussmanniens sont regroupés en îlots et suivent la plupart du temps les grands axes routiers de la capitale. Ils renferment notamment une cour intérieure pour pouvoir laisser entrer la lumière dans les logements.

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Ce type de bien présente toutefois quelques inconvénients qui peuvent être corrigés par des travaux de rénovation. Les premiers travaux à réaliser sont ceux concernant l’isolation de l’appartement. Comme ils sont le plus souvent situés au bord d’artères fortement passantes, les nuisances sonores proviennent surtout de l’extérieur. Quand les fenêtres sont encore en simple vitrage, ce phénomène est amplifié et elles posent également un problème d’isolation thermique. Ici, opter pour du double, voire même du triple vitrage, est la seule solution pérenne.

La disposition des pièces de l’appartement haussmannien, imaginée il y a plus d’un siècle, est peu adaptée à notre mode de vie actuel. Dans les configurations d’origine, les salles de bain sont de petite taille et le bien comporte de longs couloirs et de grands halls d’entrée. Autant d’espace perdu dans un contexte où l’on recherche une optimisation de chaque m².

Si le bien n’a pas subi de travaux récents, l’appartement peut être en mauvais état et nécessitera parfois une rénovation complète. On garde le meilleur de l’existant en conservant les PMC (parquets moulures cheminées), la lumière, tout en optimisant l’aménagement du logement. Les coins perdus deviennent des zones de rangement, la conception est repensée pour une utilisation moderne. Les murs sont ouverts pour dynamiser l’espace, en faisant attention aux structures porteuses. Ces dernières ne peuvent être modifiées qu’avec l’accord d’un ingénieur ou d’un architecte, ainsi que celui de la copropriété.

Adaptation ou accessibilité du logement

Trouver un appartement adapté aux seniors ou aux personnes en situation de handicap à Paris reste tout aussi problématique que dans le reste de la France. À cause d’un déséquilibre entre une demande plus forte que l’offre, l’adaptation du logement reste une des solutions les plus efficaces et les plus rapides.

L’accessibilité est une obligation du code de la construction et de l’habitation, en particulier depuis la loi du 11 février 2005. La majorité des appartements sont donc accessibles aux personnes en situation de handicap physique. Les logements de personnes souffrant d’autres types de handicaps nécessitent un aménagement différent et dépendant de leur situation. Une personne sourde aura par exemple besoin de signaux visuels, tandis qu’une personne dénuée d’odorat ne pourra habiter dans une maison utilisant du gaz.

Vous pouvez alors faire appel à une entreprise spécialisée pour adapter votre logement actuel. La première chose à faire est de se rapprocher d’un ergothérapeute. Ce professionnel de santé est spécialisé dans l’aménagement de l’espace pour les personnes à mobilité réduite. Il vous indiquera de quelle manière modifier votre appartement en fonction de votre situation personnelle.

Rapprochez-vous de la Maison des aînés et des aidants pour trouver un ergothérapeute près de chez vous, mais également pour consulter la liste des fournisseurs spécialisés en aménagement pour seniors. Toujours pour les personnes âgées, vous trouverez davantage d’informations concernant le matériel adapté au niveau de l’ESCAVIE, de votre caisse ou de votre complémentaire retraite et de votre pharmacien.

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Réhabilitation de biens

La crise du logement dans les grandes villes, notamment Paris, pousse de plus en plus de futurs acquéreurs à se tourner vers la transformation de biens (notamment industriels ou commerciaux) en logements. Et pour cause : quand ils sont réhabilités de manière intelligente, ils se transforment en véritables espaces de vie. Ce genre de projet d’envergure nécessite de gros travaux et un budget conséquent.

Il faut se rappeler que ce type de bien n’est pas destiné à accueillir un espace résidentiel à l’origine. Pour ce type de projet, il faut tout d’abord s’assurer de la possibilité de changement d’affectation et obtenir une autorisation de la part des autorités compétentes. La viabilité du projet doit en effet être validée par la copropriété (si applicable), la commune, le plan local d’urbanisme et un notaire.

Il est fortement recommandé de solliciter l’avis d’un expert avant l’acquisition, pour éviter de se retrouver avec un bien ne supportant pas de changement d’usage. Il pourra ensuite vous aider à évaluer l’importance des travaux et à affiner votre projet. Notez que passer par un architecte est obligatoire si vous souhaitez modifier la structure du bâtiment.

Ce type de projet vous permet une grande liberté dans l’aménagement et l’optimisation de l’espace. Il s’agit d’aménager l’existant en fonction de vos envies et des contraintes du lieu. Ajout d’un étage en mezzanine, nombre de pièces, revêtements, sols : vous pouvez laisser libre cours à votre imagination. Partir sur une base de bâtiment permet parfois de très belles surprises. L’immobilier ancien à réhabiliter est également moins cher, ce qui vous permet de vous constituer une belle enveloppe pour vos travaux. Notez toutefois qu’ à Paris et en banlieue proche, la demande pour ce type de bien est forte.

Les aides à la rénovation

Plusieurs dispositifs d’aides sont accessibles, en fonction du type de travaux de rénovation et de votre situation personnelle.

Les aides de l’Anah

Certains travaux de rénovation peuvent vous faire bénéficier des aides de l’Anah pour l’amélioration de l’habitat. Les propriétaires résidents et les propriétaires bailleurs peuvent tous y prétendre. Le logement doit avoir une ancienneté de 15 ans minimum, exception faite pour les travaux visant à rendre l’appartement plus adapté aux personnes âgées ou handicapées.

Les travaux qui peuvent bénéficier de ces subventions sont les travaux de salubrité, de sécurité, de confort, de rénovation énergétique, d’isolation acoustique, d’accessibilité ou les travaux d’adaptation pour les personnes handicapées. Pour en bénéficier, la demande d’autorisation doit être validée par écrit par l’Anah, avant le début du chantier. Les travaux doivent également être effectués par des entreprises agréées.

Les aides de l’OPAH

Les aides de l’Opération programmée d’Amélioration de l’Habitat proviennent de plusieurs organismes (dont l’Anah) et sont soumises à des conditions. Elles ne concernent que les bâtiments privés, le plus souvent situés dans des zones où se trouvent plusieurs immeubles en mauvais état. Les immeubles délabrés et isolés sont, quant à eux, concernés par l’Opération d’amélioration de l’habitat dégradé (OAHD).

Sont concernés les travaux visant à améliorer la sécurité, la salubrité ou les équipements des logements privés ou des parties collectives. Les travaux d’accessibilité, d’adaptation, d’isolation ou de rénovation énergétique sont également concernés. En 2021, les programmes OPAH encore en cours se trouvent dans les 17ème, 18ème et 19ème arrondissements, ainsi que dans le quartier République.

Les dispositifs pour l’adaptation ou l’accessibilité du logement

Vous cherchez à aménager votre logement pour qu’il soit adapté à votre âge ou à votre situation de handicap ? Que vous soyez locataire ou propriétaire résident, plusieurs solutions vous aident à adapter votre logement ou à en améliorer l’accessibilité. Vous pourrez en profiter, que vous choisissiez vous-même les professionnels qui interviendront ou que vous optiez pour l’assistanat à maîtrise d’ouvrage de l’association SOLIHA Solidaires pour l’habitat.

Les organismes qui fournissent des aides pour ce type de travaux sont la Maison Départementale des Personnes Handicapées (MDPH), l’Anah, le Centre d’action sociale de la ville de Paris (CASVP – via SOLIHA), la Caisse Nationale d’Assurance vieillesse (CNAV), le Crédit municipal pour les microcrédits et la CAF. Ces aménagements sont également éligibles au crédit d’impôt.

Pourquoi faire appel à un professionnel de la rénovation ?

Vous et vos proches pourriez être tentés de vous charger de certains aspects de la transformation de votre appartement. S’il est tentant de s’occuper soi-même de « petits travaux », un incident pourrait vous empêcher de profiter des garanties de votre assureur. La rénovation implique des travaux lourds et techniques. Vous ne vous assurerez des meilleurs résultats qu’en passant par les services de professionnels.

Pour gérer un projet parisien, on peut faire confiance à l’expérience d’une entreprise spécialisée sur ce secteur. Votre projet est traité sur mesure, avec un accompagnement personnalisé et le suivi de toutes les opérations. Cette entreprise connaît les réglementations qui s’appliquent en fonction de votre bien et vous accompagne dans toutes les démarches. Elle est également la passerelle entre vous et les différents artisans impliqués. De plus, passer par une entreprise agréée vous permet de bénéficier de certaines garanties et vous rend éligible à certaines aides.